El mercado inmobiliario mira a Miranda | Avanza un proyecto que habilita la proliferación de edificios en Monte Castro

La propuesta elimina una norma que actualmente obliga a dejar un retiro de seis metros a las construcciones que se edifican sobre Miranda, en las 27 cuadras que van desde Juan B. Justo a Concordia. De aprobarse el proyecto, las construcciones podrían avanzar hasta la Línea Oficial, aumentando la capacidad constructiva de los predios en al menos 150.000 m2. En ese sentido, la propia Dirección General de Planeamiento Urbano de la Ciudad advierte que esta decisión atenta contra la calidad ambiental del barrio y, como contrapropuesta, sugiere la construcción de un gran corredor verde de una hectárea de largo.

 

 

Escribe: Alejandro Volkind

 

 

El jueves 23 de marzo, la legislatura se encamina a aprobar una norma que podría cambiar la fisonomía de Monte Castro. Se trata del proyecto 51-D, presentado por el legislador socialista Roy Cortina, integrante de Juntos x por el Cambio, el cual pretende eliminar del punto 5.4. “Vías con L. E. Particularizadas” del Código Urbanístico al tramo de la calle Miranda comprendido entre la Avenida Juan B. Justo y Concordia.

 

 

Para entender por qué la calle Miranda tiene esta particularidad hay que remontarse al Código de Planeamiento Urbano anterior, donde se decidió que Miranda debía convertirse en una avenida que mejore la conexión de la zona oeste porteña. Para concretar esa propuesta había que ensanchar la calle, y por ello se decidió que desde entonces toda nueva construcción debía dejar un retiro de 6 metros.

 

 

Imagen. Miranda al 4700. Casas bajas en venta y avance de grandes edificios.

 

 

 

Aunque en estos años ningún gobierno avanzó en esa dirección, esta característica de Miranda fue ratificada por el Código Urbanístico de 2018, que volvió a incluir al tramo comprendido entre la Avenida Juan B. Justo y Concordia como “Vías con Linea de Edificación Particularizadas”.

 

 

Para el legislador Roy Cortina, autor del proyecto, la decisión de mantener esta normativa “ha causado graves perjuicios a las personas titulares de las viviendas ubicadas sobre Miranda, que se expresan tanto en una desvalorización de las propiedades como en la imposibilidad de regularizar las reformas realizadas en contravención a la misma” y por ello plantea eliminar a la calle Miranda de la nómina de Vías con Línea de Edificación Particularizada y exceptuar a los trámites necesarios para la corrección de los planos de los aranceles correspondientes.

 

 

Imagen. Miranda al 5200: tres torres en una cuadra y una cuarta por comenzar a construirse.

 

 

 

¿Un pedido vecinal o una necesidad de las inmobiliarias?

 

Pese a que en el proyecto Cortina plantea que la normativa actual genera “una situación que tiene de rehenes a quienes habitan estas veintisiete cuadras”, en los fundamentos no se respalda ninguna de las afirmaciones con datos concretos.

 

No hay un análisis de la evolución catastral y dominial de la traza frentista (sobre todo a partir de la vigencia del Código Urbanístico de 2018), no se indica si se ha dimensionado y evaluado el impacto ambiental potencial, por el aumento de la capacidad constructiva y densidad de los predios frentistas a la traza, ni tampoco se indica si el proyecto ha sido evaluado y/o cuenta con dictamen del Consejo del Plan Urbano Ambiental (CoPUA), organismo que tiene como misión el seguimiento y actualización del Plan Urbano Ambiental, entre otros puntos.

 

 

Imagen.Calle Miranda. La zona pintada de naranja indica que se permite la construcción de hasta 9 pisos de altura.

 

 

Por ello, organizaciones y legisladores denuncian que la falta de claridad y documentación del proyecto hace que una medida justa para los propietarios, pueda transformarse en un caballito de troya que les permita a las inmobiliarias seguir poblando la zona de edificios de entre 7 y 9 pisos, tal como el emblemático Mirando a Miranda, construido por la desarrolladora Nocito, quien tiene una posición predominante en la zona.

 

“De avanzar este proyecto y eliminar la Línea Particularizada de la traza, las construcciones podrían avanzar hasta la L.O (línea oficial), aumentando la capacidad constructiva de los predios”, aseguran.

 

Haciendo cálculos rápidos, denuncian, esta normativa habilitaría la construcción de al menos 150.000 m2 nuevos de edificación, número nada despreciable a la hora de hacer negocios con el ladrillo.

 

 

Imagen. Miranda al 4700. La constructora Nocito, una de las desarrolladoras con mayor presencia en la zona.

 

 

“Nosotros compartimos que luego de los años que han transcurrido sin que se haya hecho este ensanche existe una necesidad de tomar una definición que le dé seguridad a los vecinos que quieren tener la certeza que en ningún momento van a tener una demolición para hacer el ensanche, que se les permita construir a aquellos vecinos que no han podido construir en los metros de retiro, y demás incluso en aquellas obras que están hechas en infracción también darles algún tipo de certeza y de resolución a su situación”, indicó a este medio la diputada Claudia Neira, vicepresidenta 2da del bloque del Frente de Todos en la Legislatura porteña.

 

 

“Lo que sí nos preocupa y venimos planteando es que no existe un informe urbanístico detallado, donde realmente se pueda tomar dimensión de cuántos metros estamos habilitando a que se construyan una vez derogada esta norma, donde obviamente vuelve a operar la zonificación existente hasta el momento. Por eso nos parece fundamental alguna normativa que le ponga un límite a la construcción que pueda llegar a generarse, para que tenga algún tipo de control de parte del Estado y que luego no nos encontremos con una situación que genere incluso a conflictos entre los propios vecinos, que se encuentren con un cambio de identidad del barrio, con una traza híper construida, y que traiga nuevos conflictos urbanos”, advierte Neira, quien integra la Comisión de Planeamiento Urbano.

 

 

Imagen. Informe elaborado por la Dirección General de Planeamiento Urbano donde advierte que el proyecto implica un incentivo a la renovación edilicia en muchos predios, y por ello sugiere desarrollar un gran corredor verde sobre Miranda que le aportaría al barrio un espacio público de calidad.

 

 

 

La sospecha de que el proyecto está pensado a medida de las desarrollaras cobra más fuerza cuando se constata que la propia Dirección General de Planeamiento Urbano de la Ciudad, coincide con varios planteos de los sectores que se oponen al proyecto, y hasta sugiere que esos seis metros de retiro que ya no serían utilizados por una futura avenida, sean destinados a un gran corredor verde que le aportaría al barrio un espacio público de calidad.

 

El informe dice textual

“La decisión de no realizar el ensanche de Miranda para una nueva caracterización vial y programa de tránsito y transporte pero una decisión de mantener la afectación a Línea de Edificación Particularizada, permitiría generar nuevas condiciones urbanísticas a lo largo de la arteria como un conector verde, a través de un Plan específico”.

 

Y advierte los riesgos del proyecto:

“De una evaluación rápida se constata que a lo largo de su traza de afectación la calle presenta, en general, construcciones de baja densidad, y que la derogación de su Línea de edificación particularizada, abriría escenarios potenciales caracterizados por:

un incentivo a la renovación edilicia en muchos predios, sobre todo los de grandes superficies, en el marco del CUR. (Codigo Urbanístico)

una modificación en el paisaje urbano local.

una potencial ocupación con edificación de los retiros ya materializados, que hoy ofrecen calidad ambiental.

la no disminución del espacio y centro libre de manzana, en la medida que los mismos no se encuentren ocupados/consolidados.

la perdida de oportunidad, de generar una urbanización similar a la UP/U38 con espacio público de calidad.

la capacidad, desde la gestión estatal, de ofrecer una mejor calidad de espacio público”.

 

 

Imagen. Sesión del 11 de noviembre de 2022. El proyecto se aprobó en primera lectura con los votos de Juntos x el Cambio.

 

 

A punto de aprobarse

Sin embargo, pese a las recomendaciones de la propia Dirección General de Planeamiento Urbano, este proyecto ya fue aprobado en primera lectura a fines de 2022, y en febrero se desarrolló la audiencia pública correspondiente, donde los cuatro vecinos que fueron oradores –incluido el comunero Ubaldo Mascalli, del partido Socialista al igual que el redactor de la ley Roy Cortina- defendieron el proyecto.

 

Ahora, para su aprobación definitiva solo resta que el proyecto sea tratado nuevamente en la Legislatura, situación que podría concretarse este jueves 23 de marzo.

 

Ver articulo completo en : www.nadienosinvito.com.ar

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